Immobilier à Caen en 2026 : tendances, prix et loyers

Vous envisagez d’acheter ou de louer un logement à Caen ? Pour prendre les bonnes décisions, il est essentiel de connaître les prix et loyers pratiqués dans la commune. Les indices de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier) pour la vente et ceux de l’Observatoire Clameur pour les loyers offrent un panorama précis du marché caennais.

Prix au m² à Caen : où en sommes-nous début 2026 ?

Au 1er janvier 2026, le prix de vente moyen d’un logement à Caen s’établissait à 3.067 €/m², selon la Fnaim. Sur les trois derniers mois, l’indice a enregistré une hausse de 2,4 %, et sur un an, une progression de 7,4 %, reflétant le dynamisme du marché local. Sur trois ans, la variation reste modeste (-0,6 %), confirmant une stabilité relative.

Écarts selon le type de bien

Les prix diffèrent selon qu’il s’agisse de maisons ou d’appartements :

Maisons :

• Maison T3 : 4.148 €/m²

• Maison T4 : 4.005 €/m²

• Maison T5 : 3.749 €/m²

• Maison T6 et + : 3.846 €/m²

Appartements :

• Appartement T1 : 3.438 €/m²

• Appartement T2 : 2.997 €/m²

• Appartement T3 : 2.805 €/m²

• Appartement T4 et + : 2.659 €/m²

Le prix moyen à Caen est 14 % supérieur à la moyenne du département du Calvados (2.629 €/m²).

Loyers à Caen : une légère hausse en 2026

Pour la location, les chiffres de Clameur sur les 4 derniers trimestres montrent un loyer médian toutes surfaces confondues de 12 €/m², en hausse de 2 % par rapport à l’année précédente.

Loyers médians par type de bien :

• Appartement T1 : 16 €/m² (-2,1 % sur un an)

• Appartement T2 : 12 €/m² (+2,8 %)

• Appartement T3 et + : 11 €/m² (+5,2 %)

Sur 5 ans, la progression est notable : T1 +6,3 %, T2 +9,4 %, T3 et +9,7 %.

Le loyer médian indique que la moitié des logements se loue en dessous de ce prix et l’autre moitié au-dessus, ce qui reflète mieux le marché qu’une simple moyenne.

Caen : un cadre de vie attractif

La commune compte 105.512 habitants et s’étend sur 26 km². Avec 2 théâtres, 3 cinémas, 4 piscines, 37 gymnases, 19 stades et plus de 1.500 commerces, Caen combine dynamisme urbain et qualité de vie. Les habitants profitent également de 19 espaces verts, un atout pour les familles et les étudiants.

Voici ce que nous constatons directement sur le marché :

1. Une hausse modérée, sans emballement

Les prix ne devraient pas “exploser” en 2026. On s’oriente plutôt vers une stabilisation ou une progression légère, variable selon les quartiers et la typologie des biens.

2. Un marché à deux vitesses

Les biens bien situés, rénovés et correctement estimés trouvent rapidement preneur. À l’inverse, les logements surestimés ou mal entretenus peuvent rester longtemps sur le marché. La moyenne au m² ne suffit donc plus : chaque bien est unique.

3. La mobilité comme critère clé

Les acheteurs sont de plus en plus attentifs à la proximité des transports : tramway, bus, pistes cyclables et services de mobilité douce influencent fortement la valeur des biens.

4. L’agglomération gagne en attractivité

Ifs, Hérouville-Saint-Clair, Mondeville, Bretteville-sur-Odon ou Carpiquet sont désormais des prolongements naturels de Caen. Les familles et primo-accédants y trouvent souvent plus d’espace et un cadre de vie agréable, à prix plus accessible.

5. La précision est indispensable

Les acheteurs sont mieux informés, scrutent les charges, le DPE, les travaux et le quartier. Pour vendre rapidement et au bon prix, une estimation précise et personnalisée est essentielle.

2026 : un marché solide mais sélectif

Le marché caennais reste attractif, porté par l’emploi, les étudiants, et les projets urbains (Presqu’île, tramway…). Les appartements T2 et T3 bien situés continueront de se vendre rapidement, tout comme les maisons avec jardin dans l’agglomération. L’investissement locatif, bien choisi, reste pertinent, surtout près des campus ou des infrastructures modernes.

Conseil pratique : connaître la valeur réelle de votre bien, ses atouts et ses faiblesses, est bien plus efficace que de suivre les tendances générales. Une estimation détaillée vous permet de vendre dans de bonnes conditions, même dans un marché plus exigeant.

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